2886’ya Göre Gayrimenkulların Kiralanması

inşaat-3

Gayrimenkul Kira Sözleşmeleri

Karar Tarihi : 21.1.1993

Karar No : 4761/1

KONU

Genel ve katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayri menkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı Kanun hükümlerinin mi, yoksa 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinin mi uygulanacağı hususunda ortaya çıkan tereddüt.

KONU İLE İLGİLİ MEVZUAT

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun;

1’inci maddesi,

64’üncü maddesi,

73’üncü maddesi,

74’üncü maddesi,

Geçici 1’inci maddesi,

94’üncü maddesi,

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun;

1’inci maddesi,

8’inci maddesi,

11’inci maddesi,

14’üncü maddesi,

İNCELEME

Konu ile ilgili mevzuat ve bu husustaki Daire Kararı incelenerek gereği görüşüldü;

2490 sayılı Artırma, Eksiltme ve İhale Kanununun uygulandığı uzun süre içinde, çıkarılan bir çok kanunda yer alan özel hükümlerle bir kısım idarelerin ihale esasları Kanun kapsamı dışında bırakılmış, bazı kanunlarda yer alan özel hükümlerle de bu Kanun konusu iş ve hizmetler için farklı uygulamalar getirilmiştir. Devletin idari yapısına ve hukuk düzenine aynı şartlara bağlı olarak işlemesi gereken bu çok çeşitli mevzuat hükümlerinin bazı istisnalar dışında tek bir kanunda toplanması ve ihale hukuku prensiplerinde yeknesaklığın sağlanması için 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 1.1.1984 tarihinde yürürlüğe konulmuştur.

Anılan Kanunun “Kapsam” başlığını taşıyan 1’inci maddesinin ilk fıkrasında; genel bütçeye dahil dairelerle, katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği, ikinci fıkrasında ise; birinci fıkrada sayılan daire ve idarelere bağlı döner sermayeli kuruluşlar ile özel kanunlarla veya özel kanunların vermiş olduğu yetkiyle kurulmuş bulunan fonların yukarıda belirtilen işlerinin nasıl yapılacağı, Maliye Bakanlığınca hazırlanarak Bakanlar Kurulunca çıkarılacak yönetmelikle belirtileceği, hükme bağlanmak suretiyle Kanun kapsamına giren idarelerin belirtilen işlerinde bu Kanun hükümlerinin uygulanacağı açıkça ifade edildikten sonra maddenin ikinci fıkrasında sayılan kurum ve kuruluşlar için bir istisna hükmü getirilerek bunların madde kapsamında sayılan işlerinde uygulanacak ihale usul ve esaslarının hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenmesi öngörülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uygulamasında, genel bütçeli dairelerle, katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin, herhangi bir istisna hükmü bulunmuyorsa bu Kanunla getirilen usul ve esaslara göre yürütülmesi tabi bulunmakla beraber, adı geçen idarelerin bazı işleri diğer Kanun hükümleri ile, bir kısım ihale işlemleri ise, 2886 sayılı Kanunda yer alan hükümlerle özel usullere veya özel mevzuata tabi tutulmuştur.

Nitekim 2886 sayılı Kanunun 73’üncü maddesinde, tarihi ve bedii değeri olan taşınmaz malların kiraya verilmesi, 74’üncü maddesinde tarihi ve bedii değeri olmayan Hazinenin özel mülkiyetindeki yerlerin satışı, kiraya verilmesi, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi hususlarının bir yönetmelikle düzenlenmesi öngörülmek suretiyle bu konuda özel düzenlemeler yapılması uygun görülmüştür. Ancak 2886 sayılı Kanunun öngördüğü bahse konu hususlar dışında kalan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin işler, doğal olarak bu Kanunun genel esaslarına tabi olacaktır. Kaldı ki üzerinde durulduğu gibi, belediye ve özel idarelerle döner sermayeli kuruluşları, Kanun kapsamında yer alan işlerin yürütülmesi açısından genel ve katma bütçeli idarelerden ayrı mütalaa etmekte mümkün değildir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 14’üncü maddesinde; 2490 sayılı Artırma Eksiltme ve İhale Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkullar hakkında da bu Kanun hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmak suretiyle 2490 sayılı Kanuna göre kiraya verilen taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklar için 6570 sayılı Kanun hükümleri ile çözüm getirilmiştir. Ancak 1.1.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Devletin İhale esasları yukarıda belirtildiği üzere yeniden düzenlenmiş ve mezkur Kanunun 94’üncü maddesi ile de 2490 sayılı Kanun ile bu Kanunda ek ve değişiklikler yapan kanunlar ve diğer kanunların bu kanuna uymayan hükümleri (15.7.1964 tarih ve 500 sayılı Kanun ile 22.10.1981 tarih ve 2547 sayılı Kanun hariç) yürürlükten kaldırılmıştır.

Böylece 2490 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayri menkullerle ilgili uyuşmazlıkların çözümünü 6570 sayılı Kanuna bağlayan bu Kanunun 14’üncü maddesinin atıfta bulunduğu 2490 sayılı Artırma, Eksiltme ve İhale Kanunu yürürlükten kaldırılmış olduğundan, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre kiraya verilen gayrimenkullar hakkında 6570 sayılı Kanuna gönderme yapmaya imkan kalmamıştır. Ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 94’üncü maddesi, 2490 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırmış olmasına karşılık, bazı Kanunları bu hükümden ayrık tutmuştur. Ancak 6570 sayılı Kanunun 14’üncü maddesinde yer alan düzenlemeye paralel bir hüküm veya bu hükmün uygulanmasına cevaz veren bir düzenleme ise 2886 sayılı Kanunda yer almamıştır. Bu nedenle 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen taşınmazlara; 2490 sayılı Kanuna göre kiraya verilmiş gibi, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 14′ üncü maddesi yoluyla bu Kanun hükümlerinin uygulanması imkanı kalmamıştır.

Dolayısıyla 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda özel düzenleme yapılması öngörülen gayrimenkullar dışında, bu Kanunda yazılı usul ve esaslara göre kiraya verilen genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelere, özel idare ve belediyelere ait taşınmazların kiralama süreleri, kira akdinin sona ermesi, uzatılması, yenilenmesi ve kira tespiti gibi hususlar, mezkur Kanun hükümlerine, bu hükümlere aykırı olmamak üzere düzenlenecek şartname ve sözleşme hükümlerine tabi olarak yürütülmesi gerekmektedir.

Öte yandan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna 2886 sayılı Kanunun kabul tarihinden önce 11.10.1983 tarih ve 2912 sayılı Kanunun geçici 3’üncü maddesi ile;

“T.C. Emekli Sandığı, Sosyal Sigortalar Kurumu, Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumu (BAĞ-KUR), Türkiye Kızılay Derneği, Türk Hava Kurumu, Darülaceze Müdürlüğü,Darüşşafaka Cemiyeti ve bağlısı vakıflar mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğü, Verem Savaş ve Kanserle Savaş dernekleri adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayri menkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.

Bu süre içinde yukarıdaki Kurumlar veya bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinden kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır.

(Değişik 30.5.1984, 3012/1 mad.) Teklif edilen yeni bedele, kiralayan ve kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulu tahliye etmeyenlerin tahliyeleri icra memurluğundan istenir.” denilmiştir.

15.1.1985 tarih ve 3151 sayılı Kanunla eklenen geçici 4’üncü madde de ise;

“Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayri menkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.

Bu süre içinde, yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince, rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinden kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır.

Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca, sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulu tahliye etmeyenlerin tahliyeleri icra memurluğundan itiraz süresi içinde belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve kuruluşlarca tespit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tespit olunur. Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir.

Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan Ticaret Odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.

Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece tespit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.” hükmü getirilmiştir.

Söz konusu geçici maddeler ile; Vakıflar Genel Müdürlüğü ve belediyeler, özel idareler, Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü tarafından 2490 sayılı Kanun hükümlerine göre kiraya verilen gayrimenkuller ile ilgili kira sözleşmelerinin sona ermesi halinde yapılacak işlemler belirtilmiş, diğer bir deyimle bu kira sözleşmelerinin belli şartlarla sona erdirilmesi amaçlanmıştır.

Esasen, 2886 sayılı Kanunun Geçici 1’inci maddesi, bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmak suretiyle başlanmış olan ihale işlemlerinin ilgili olduğu kanun ve usullere göre sonuçlandırılacağını öngörmüş olduğundan, 2490 sayılı Kanuna tabi bu gibi muamelelerin 6570 sayılı Kanuna eklenen geçici maddelerle sonuçlandırılması tabii bulunmaktadır.

Yukarıda açıklanan sebep ve düşüncelerle, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiraya verilen gayrimenkullerin kiralama süreleri, kira akdinin sona ermesi, uzatılması, yenilenmesi ve kira tespiti gibi hususların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine ve bu Kanunun öngördüğü usul ve esaslara göre yürütülmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır.

SONUÇ

Genel ve katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğine, çoğunlukla karar verildi.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.