Mülkiyet Türleri Nelerdir?

Mülkiyetin  Türleri

1.     Tek Mülkiyet      : Mülkiyet hakkı tek kişiye aitse tek mülkiyetten söz edilir.

2.     Toplu Mülkiyet   : Mülkiyet hakkı bir kişiye değil, birden çok kişiye aitse toplu mülkiyet ya da birlikte mülkiyetten söz edilir. Bunun iki türü vardır. Bunlar “paylı mülkiyet” ile “elbirliği mülkiyeti”dir.

i)Paylı Mülkiyet

Medeni Kanun paylı mülkiyeti tarif etmemiştir. Medeni Kanunun 688. maddesinin ilk fıkrasına göre ” Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.”

Medeni Kanunun paylı mülkiyet hükümlerini ve bu hükümleri açıklayan çeşitli görüşleri göz önünde tutarak paylı mülkiyet kavramını tespite yarayacak unsurları şöyle sıralayabiliriz:

* Paylı mülkiyette, bu mülkiyete tabi şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet konusudur. Söz konusu mülkiyet hakkı tek şahıs mülkiyetinden farklı olarak tek şahsa değil, birden çok şahsa ait bulunmaktadır.

* Birden çok şahıs söz konusu mülkiyetin bir payına (hissesine) sahip bulunmaktadır.

Paylı Mülkiyetin Kurulması

Paylı mülkiyet hukuki muamele, resmi makamın tasarrufu veya doğrudan doğruya kanun gereği kurulabilir. Örneğin, bir kimse tek başına malik olduğu halde diğer şahıslara hisse temlik ederse hukuki muamele ile müşterek mülkiyet tesis edilmiş olur. Medeni Kanunun 647. maddesi, İmar Kanunun 18. maddesi, 2510 sayılı İskan  Kanunun 17. maddesi, 3402 sayılı Kadastro Kanunun 15/2. maddesi ile kanun gereği paylı mülkiyet kurulmuş olmaktadır.

ia)Pay oranı

Paylı mülkiyetteki pay oranları, bu mülkiyetin meydana gelmesini gerektiren hukuki muamele ile belli edilir ve tapu kütüğüne yapılan tescilde buna dayanır. Bu itibarla yapılan hukuki işlemde ve buna dayanan tescilde pay oranları gösterilmemiş ise ortaklara ait paylar birbirine eşit sayılır (MK. md. 688/2).

ib)Paydaşların kendi payları üzerindeki tasarrufları

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (MK.md.688/3).

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kendi payları üzerinde tasarrufta bulunmak yetkisine sahip olduklarından, diğer paydaşların onayını almaya gerek ve ihtiyaç duymadan paylarını devredebilir, rehnebilir veya her birinin payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Ancak, paydaşlardan birinin veya bir kaçının paylarının temliki halinde, diğer paydaşların önalım hakları mevcuttur.

ic)Paylı mülkiyetteki paydaşların müşterek malın tümü üzerindeki idare ve tasarrufları:

Paylı mülkiyette paydaşların paylı malı birlikte tasarruf etmeleri esastır. Ancak  paydaşların sözleşme ile idare biçimini değiştirmeleri ve böylece paylı malın idaresini aralarından birine veya bir kaçına vermeleri mümkündür.

4721 sayılı Kanunun 689. maddesiyle 743 sayılı Kanunda düzenlenmemiş olan farkı bir düzenleme getirilmiştir. Bu madde metnine aşağıda yer verilmiştir.

“Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.”

Hazinenin müştereken veya iştirak halinde sahip bulunduğu taşınmaz malların idaresi Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yöneymeliğinin 71. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde, ”Hazinenin müştereken veya iştirak halinde sahip bulunduğu taşınmaz mal ve Hazine hissesi için de taşınmaz malın bulunduğu yer idaresince bu Yönetmeliğin 8’inci maddesinde açıklanan biçimde tesbit ve hesap tutanağı tanzim edilir.

Anılan tutanakla hesap edilen kira bedeli esas alınarak idarece hissedar veya hissedarların adreslerine yazılı tebligatla, Hazine ile hissedar olduğu taşınmaz malı kendisinin kullanmak ve kiralamak isteyip istemediği, diğer hissedarlara veya üçüncü kişilere kiraya verilmesine muvafakat edip etmeyeceği, aksi takdirde kendisinin veya üçüncü kişilerin işgal veya tasarrufu olmasa dahi bu taşınmaz maldaki Hazine hissesinin kiralanamamasından ötürü Hazinenin yoksun kaldığı gelirin kendisinden talep edileceği bildirilir ve tebligat yapan idareye tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yazılı olarak cevap verilmesi istenir.

Taşınmaz mal biri Hazine olmak üzere iki kişiye ait ise idarenin kiralama önerisini kabul etmesi halinde hissedarına pazarlıkla kiraya verilir.

İkiden fazla hissedarı olan taşınmaz mallar öteki hissedarların hisse oranı ve hissedar sayısı olarak yarıdan fazlasının yazılı muvafakatının alınabilmesi halinde genel hükümler çercevesinde kiraya verilir.

Hissedar veya hissedarlardan yukarıda açıklanan biçimde ve tebligatta belirtilen süre içerisinde muvafakat sağlanamadığı veya cevap alınamadığı takdirde muvafakat etmeyen veya cevap vermeyen hissedar veya hissedarlardan Hazinenin bu taşınmaz maldaki hissesinin kiralanamamasından ötürü yoksun kaldığı gelire tekabül edecek bir tazminat ecrimisil olarak bu Yönetmelik esasları dahilinde tesbit, takdir ve tahsil edilir.” şeklindedir.

Yönetmeliğin 71. maddesinde, Hazinenin paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların kiraya verilmesi ile hissedarlar yüzünden Hazine payının kiralanamaması durumunda yapılması gereken işlemlere ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.

4721 sayılı Kanunun 689. maddesiyle getirilen yeni düzenleme uyarınca Hazine, diğer paydaşlarla oybirliğiyle anlaşarak Hazinenin paylı mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların kullanımına, yönetimine ve bunlardan yararlanmaya ilişkin konularda kanun (Medeni Kanun) hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilir.

Ancak yapılacak anlaşma, Kanunun aynı maddesinde iki bent halinde sayılan paydaşların hak ve yetkilerini kaldıramaz ve sınırlandırılamaz.

689. maddenin son fıkrasıyla bu tür anlaşmaların paydaşların imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebileceği düzenlemesi getirilmiştir.

Yukarıda belirtilen yeni düzenleler doğrultusunda, Hazinenin paylı mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların kiraya verilerek değerlendirilmesi dışında, diğer yönetim usulleriyle (tahsis, irtifak hakkı tesisi gibi) de idaresinin mümkün olabileceği düşünülmektedir. Buna göre, Yönetmeliğin 71. maddesinin 4721 sayılı Kanunun 689. maddesi göz önünde tutularak yeniden değerlendirilmesi yararlı olacaktır.

743 sayılı Kanunun 624. maddesinin ilk fıkrasına 4721 sayılı Kanunda yer verilmemiş; ikinci ve üçüncü fıkrası ise 4721 sayılı Kanunun 690. ve 691. maddelerinde düzenlenmiştir.

id)Olağan Yönetim İşleri:

Paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin paylı mülkte tek başına yapabileceği tasarrufları Kanun olağan yönetim işleri ile ufak tefek tamirat ve tarım işleri diye ifade etmiştir. Ancak, zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir (MK. md. 690/2).

ie)Önemli Yönetim İşleri:

Paylı mülkün yarısından fazlasına malik olan ve sayı itibariyle de çoğunluğu oluşturan paydaşların oylarıyla yapılması gereken tasarrufları Kanun, “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri” olarak belirtmiştir.

743 sayılı Kanundan farklı olarak 4721 sayılı Kanunun 691. maddesinde, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun paylı mülkün kiraya verilmesi ve taşınmaz malın paydaşlardan biri veya birkaçının ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmelerinin önemli yönetim işlerinden olduğuna ilişkin kararları doğrultusunda adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işleri olarak sayılmıştır.

Ayrıca, aynı maddeyle 743 sayılı Kanunda sayılmayan işletme usulünün değiştirilmesi ve  toprağın ıslahı gibi işler de önemli yönetim işleri olarak kabul edilmiştir.

Bunlarla birlikte, 743 sayılı Kanunda “büyük tamirat icrası” ifadesi, 691. maddenin ikinci fıkrasında olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri şeklinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

691. maddenin üçüncü fıkrasıyla “Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.” şeklinde yeni bir düzenleme getirilmiştir.

743 sayılı Kanunun 625. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan düzenlemeler, 4721 sayılı Kanunun 692. ve 693. maddelerinde düzenlenmiştir. 625. maddenin ilk fıkrasına[1] 4721 sayılı Kanunda yer verilmemiştir.

if)Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar:

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (MK. md. 692/1).

Madde fıkrasında, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi (yeni bir düzenleme), olağanüstü yönetim işleri; paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması ise tasarruf işlemi olarak nitelendirilmiştir.

692. maddenin ikinci fıkrasıyla paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar hükmü getirilmiştir.

ig)Yararlanma, kullanma ve koruma:

Eski kanunda 693. maddeyi tam olarak karşılayan bir hüküm yoktur. Maddenin birinci fıkrası eski kanunun 625. maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasıyla, paydaşlar arasında paylı malı kullanma ve bu maldan yararlanma şekliyle ilgili olarak ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde hakimin yetkili olduğu; bu bölünmenin paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyle bölünmesi biçiminde mümkün olacağı belirtilmiştir.

Maddenin üçüncü fıkrası uygulamadaki tereddütleri gidermek amacıyla paydaşlardan her birinin, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabileceği hükmünü öngörmektedir. Böylece, paydaşlardan her birinin müşterek menfaatler için, diğer paydaşları temsil edebileceği hususunda eski kanunun 625. maddesinde de yer alan hüküm, öğretideki açıklamalar ve Yargıtay içtihatlarına uygun olarak açıklığa kavuşturulmuştur.

ih)Giderler ve yükümlülükler:

Paylı malla ilgili yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır (MK. md. 694/1).

Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir (MK. md. 694/2).

iı)Kararların bağlayıcılığı:

Eski kanunda 695. maddeyi karşılayan bir hüküm yoktur. Bu maddeyle paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda yaptıkları düzenleme ve almış oldukları kararlarla mahkemece verilen kararların, sonradan paydaş olanları veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlayacağı, bunun için taşınmazlarda, yararlanmaya, kullanmaya ve yönetime ilişkin kararların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiği esası getirilmiştir.

1. ij) Paydaşlıktan çıkarma:

4721 sayılı Kanunun 696. maddesi eski kanunun 626/a maddesini karşılamakta olup hüküm değişikliği bulunmamaktadır. Madde metnine aşağıda yer verilmiştir.

“Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.”

Eski kanunun 626/b maddesine karşılık gelen 697. maddede de hüküm değişikliği yapılmamıştır. Bu madde “Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir.” şeklindedir.

1. ik) Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

698. maddenin (743 sayılı Kanun kanun md. 627) kenar başlığındaki “dava” sözcüğü yerine “istem” sözcüğü konulmuştur. Paydaşlar dava açmadan da kendi aralarında paydaşlardan birinin istemi üzerine paylaşma yapabilirler. İstem sözcüğü bu anlamda davayı da içeren geniş bir ifadedir.

Madde üç fıkra halinde düzenlenmiş ve ikinci fıkra ile taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve bunun tapu kütüğüne şerh verilebilmesi öngörülmüştür. Böylece söz konusu sözleşmelerin, sonraki paydaşlara etkili olmasının nasıl sağlanacağı konusunda eski kanundan doğan tereddütlere son verilmiştir.

Maddenin son fıkrasında, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağı öngörülerek eski maddenin son cümlesi tekrar edilmiştir.

Medeni Kanunun 698. maddesi taksim isteme hakkına üç kısıtlama koyuyor:

• Hukuki işlem: Paydaşların hukuki bir işlemle, paylaşma isteme hakkını geçici bir zaman için önlemeyi kabul etmeleridir. Kanun, bu tür hukuki işlemleri en fazla on sene için geçerli saymaktadır. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Tapu siciline şerh verilmesinde zorunluluk olmamasına karşın, sözleşmelerin sonraki paydaşlara etkili olabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

• Devamlı maksatla özgülenme: Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması, bir hakkın kullanılması yönünden, o şeyin özgülenmesinin gerekliliği durumudur. Örnek olarak iki veya daha fazla gayrimenkul arasında müşterek avlu, yol, kuyu ve harman yeri verilebilir.

• Uygun olmayan bir zaman: Paylaşmayı isteme hakkını sınırlandıran bir sebep de uygun olmayan bir zamandır. Uygun olmayan zamandan maksat, olağanüstü sebepler dolayısı ile paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı zamandır. Örnekler; genel olarak ekonomik bir krizin taşınmaz mal kıymetleri üzerindeki açık etkisi, grev ve salgın hastalıklar sebebiyle açık artırmalara katılmada rekabetin sağlanamaması gibi hallerdir.

il)Özel kanun hükümleri:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti düzenlemesinin gereği olarak ”Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabii olan gayrimenküllerde ortaklığın giderilmesi istenemez .“ hükmünü getirmiştir.

2510 sayılı İskan Kanunun 30. maddesi, bu Kanuna uygun olarak verilen yerlerin on yıl süre ile satılmasını ve ayni hakla takyit edilmesini yasaklamıştır. Buna göre tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmedikçe bu tür gayrimenkullerin izale-i şüyu yoluyla satılması mümkün değildir.

775 sayılı Gecekondu Kanunun 34. maddesi, bu Kanun hükümlerine göre taksim olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde meydana gelen taşınmaz mallar tahsisi tarihinden itibaren yirmi yıl süre ile taksim ve şuyunun giderilmesi istemine konu olamaz hükmünü getirmiş bulunmaktadır.

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Kanunun 13/1. maddesinde  de benzer kısıtlama getirilmiştir.

Kamulaştırma ve cebri icra gibi kamu hukukuna dayanan ve paydaşların iradesi dışında oluşan işlemler de paylı mülkiyeti sona erdiren  sebepler arasındadır.

Paylaşma isteme hakkı, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için paydaşlara tanınmış yenilik doğuran bir haktır. Bir paydaş bu hakkını kullanınca bütün paydaşlar paylaşmayı yerine getirmek borcu altına girer. Paylaşmayı isteme hakkının kullanılması sadece paylaşmayı yapma borcunu doğurur.

im)Paylaşma biçimi:

Paylı mülkiyeti sona erdiren paylaşma biçinin nasıl yapılacağını düzenleyen Medeni Kanunun 699. maddesine (743 sayılı Kanun md. 628.) göre paylaşma, paylı malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir (MK. md. 699/1).

Paydaşlar, paylaşımın nasıl yapılacağı hususunda uyuşma sağlayamazlarsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir (MK. md. 699/2).

Maddenin bu fıkrası uyarınca bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, Hazine menfaatinin korunması açısından eksik değerdeki parça kıymetinde denkleştirme sağlanıp sağlanmadığının milli emlak memurları ile Hazine avukatlığınca takibi gerekmektedir. Ancak, davalar çoğunlukla paylaşma isteminin açık artırmayla satışına karar verilerek sonuçlanmaktadır.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur (MK. md. 699/3/1. cümlesi). 699. maddenin üçüncü fıkrasına eklenen ikinci cümle ile, satışın paydaşlar arasında artırma ile yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlı tutulmuştur.

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki hissedarlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce, genellikle paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmaktadır. 184 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği, izale-i şüyû satışları ile rızaî taksim işlemlerini düzenlemiştir.

Hazinenin izale-i şüyu satış ihalelerine katılmasının temel amaç ve gerekçesi, Hazine hissesinin ucuz bir bedelle satışını önlemektir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129. maddesine göre, icra dairesince yapılan taşınmaz mal satışlarında takdir edilen bedelin birinci ihalede %75’ine, ikinci ihalede ise %40’ına kadar bir teklif olduğunda, taşınmaz mal satılabilmektedir.

Diğer taraftan icra dairelerince takdir ettirilen bedeller zaman zaman rayiç değerin altında da olabildiğinden, satışa çıkarılan taşınmaz maldaki Hazine hissesinin değerinin altında satılması ihtimali söz konusu olabilmektedir.

Hazinece ihaleye katılmanın bir diğer nedeni ise satılacak taşınmaz malın, imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmış olmasıdır. Bu durumda, ileride söz konusu yerin Hazine lehine kamulaştırılması gerekebileceğinden uygun bir bedelle, ihaleye katılıp satınalınması Devlet lehine olmaktadır.

4721 sayılı Kanunun 699. maddesinin 3. fıkrasına eklenen 2. cümleye göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlı olduğundan, Hazinenin paydaş olduğu durumlarda, defterdarlığın “rıza” konusunda yetkisi bulunup bulunmadığının açıklığa kavuşturulmasının yararlı olacağı; bu durumun, 184 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin “C- İhalelere Katılıp Katılmama Konusunda Karar Verecek Makamlar” başlığı altında yer alan açıklamalar doğrultusunda düzenlenebileceği düşünülmektedir.

Ayrıca, 1999/07 nolu Milli Emlak Genelgesine göre; Hazine avukatlığı tarafından ortaklığın (şüyuun) giderilmesi davaları açıldığının bildirilmesini müteakip, istenilecek kıymet takdiri kararlarının ivedilik ve öncelikle dava konusu taşınmaz malın zeminine ve varsa üzerindeki muhdesatlara (bina, ağaç vs.) ayrı ayrı kıymet takdir ettirilerek en kısa sürede Hazine avukatlığına bildirilmesi gerekmektedir.

1. in) İntifa hakkı sahibinin durumu:

Eski kanunda 700. maddeyi karşılayan bir hüküm yoktur. Yeni getirilen bu madde uyarınca bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder. Üç ay geçtikten sonra yapılacak paylaşma istemleri ise intifa hakkını etkilemeyecektir.

ii) Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyeti, ortak mülkiyetin diğer bir türü olup Kanunun 701. maddesinde düzenlenmiştir. Paylı mülkiyetten  başlıca farkı, birden çok kişinin aralarında önceden mevcut bir hukuki ilişki bağından oluşması veya kanundan doğmuş olmasıdır. Paylı mülkiyetle arasındaki farkları;

• Ortak mülkiyetlerin oluşumu,
• Paylı mülkiyette payın, maddi olarak değilse bile itibari bir miktar olarak belli olmasına karşılık, elbirliği mülkiyetinde payların belli olmayışı,
• Maliklerin belli olmayan payları üzerinde tek başına tasarruf yetkilerinin bulunmayışıdır.

iia) Elbirliği Mülkiyetin Oluşumu

-Kanunda öngürülen: Elbirliği mülkiyetin oluşumuna neden saydığı hukuki olayların başında miras paylaşımı gelir.

-Sözleşmeden doğan: Elbirliği mülkiyetin meydana gelmesinin sebebi olan ortaklar arasındaki sözleşmeler çeşitlidir. Evlilikte mal ortaklığını kabul eden eşlerin kişisel servetleri silinmekte ve mahfuz mallar dışındakiler birbirleri içinde kaynayarak ortak bir servet haline gelmektedir. Ayrıca, hısımlar terekedeki paylarının tamamını veya bir kısmını bırakmak veya ortaya başka mallarda koymak suretiyle aralarında aile şirketi kurabilirler.

iib) Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu

Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir (MK. md. 702/1). Elbirliği mülkiyette ortaklardan hiçbiri sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece diğerlerinin onayı olmadan mülkiyetin konusu olan malın tümü veya bir payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Çünkü mülkiyetin bu çeşidinde ortakların hakkı belli bir paya değil, malın tamamına ilişkindir.

Medeni Kanunun 702. maddesinin ikinci fıkrası (743 sayılı Kanun md. 630/2), “Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.” şeklindedir.

Maddeye yeni bir (dördüncü) fıkra eklenmiştir. Bu yeni fıkra ile ortaklardan herbirinin, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği, bu korumadan da bütün ortakların yararlanacağı kabul edilmiştir. Yeni eklenen bu fıkra ile uygulamada duyulan ihtiyaç karşılanmakta, eski kanun karşısında içtihatlar ile çözülmesinde güçlük çekilen bir sorun giderilmekte, elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen eleştirilerin en önemlisini giderecek bir hüküm kabul edilmektedir. Elbirliği mülkiyeti ortaklardan her biri ortaklığa giren hakları dava yolu ile veya diğer yollarla koruma yetkisine sahip olacaktır. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır, fakat davacının davasını kaybetmesi diğer ortakların haklarını etkilemez.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 14/3. maddesinde; ”İştirak halinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır.” hükmü bulunmaktadır.

iic) Elbirliği Mülkiyetin Sona Ermesi

Medeni Kanunun 703. maddesi (743 sayılı Kanun md. 631), ”Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.” şeklindedir.

Devir: Elbirliği halinde tasarruf edilen mal, bütün ortakların oybirliğiyle devredilebilir.

Topluluğun dağılması: Ortaklar arasındaki kişisel ilişkinin ortadan kalkması, elbirliği mülküyetin sona ermesinin diğer bir sebebidir (Örneğin, mal ortaklığı rejimini kabul eden eşlerden birinin ölümü veya boşanmaları, adi şirketlerde ortaklık amacının ortadan kalkması gibi). Ancak bu sebeplerin varlığı, elbirliği mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi demek değildir. Bu, ortakların dağılmayı istemelerinin sebebini oluşturmaktadır.

Paylı mülkiyete geçilmesi: Ortakların miras yoluyla kendilerine kalan malları, elbirliği mülkiyetinden çıkarılarak kanuni paylarının gösterilmesini, yani paylı mülkiyet esaslarına göre paylarının belli edilmesini sulh hakiminden istemeleri ve mahkeme kararı veya oybirliğiyle paylı mülkiyete geçilmesi durumlarında söz konusu olur.

[1] 743 sayılı Kanun md. 625/1: Hissedarlardan her biri, müşterek menfaatler için diğer hisedarları temsil edebilir ve diğer hissedarların hakları ile kabili tevfik oldukça müşterek şeyden istifade eder ve onu kullanır.