Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Nedir?
Taşınmaz Mülkiyeti
(i) Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
Medeni Kanunun 704. maddesine (743 sayılı Kanun md. 632) göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1- Arazi,
2- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Maddenin iki numaralı bendinde, bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz sayılabilmesi için tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmiş olma unsuru eklenmiştir. Maddenin 3. bendine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yeni bir taşınmaz konusu olan “ kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” de burada taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan varlıklar arasında sayılmıştır. Eski maddenin 3 numaralı bendinde yer alan “madenler”, ayrı bir kanunla özel bir rejime tabi tutulmuş olduğundan maddeden çıkarılmıştır.
1-Arazi: Medeni Kanunun 704. maddesi araziyi taşınmaz saymış, 998. maddesi (743 sayılı Kanun md. 911) ise tapu siciline taşınmaz olarak kaydedileceğini belirtmekle yetinmiştir.
2-Bağımsız ve sürekli haklar: Medeni Kanunun taşınmaz niteliğinde saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfa kaydını öngördüğü bu hakların arazi gibi maddi varlıkları yoktur. Bunlar aslında irtifak haklarının belli çeşitlerinden olup bir takım sosyal ve özellikle ekonomik zorunlulukların sonucu olarak bağımsız ve sürekli bir nitelik kazanan haklardır. Medeni Kanunun 998. maddesine göre bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması koşulu getirilmiştir.
Bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunun 684. maddesiyle (743 sayılı Kanun md. 619) düzenlenmiş olan bütünleyici parça prensibine istisna teşkil etmekte, ilişkin bulunduğu arazinin üstünde veya altında ve arazinin mülkiyetinden ayrı olarak hak sahibin mülkü sayılmaktadır.
3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: 634 sayılı Kanunun birinci maddesi, “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” şeklindedir.
(ii) Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımı
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması değişik ayrımlara tabi tutulmaktadır.
(iia) Aslen Kazanma – Devren Kazanma
Taşınmaz mülkiyeti, mülkiyet hakkının daha önceden başkasına ait olup olmamasına bakılmaksızın, doğrudan doğruya kazanılmışsa aslen kazanma söz konusudur. Kamulaştırma, cebri icra, kazandırıcı zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması halleridir.
Devren kazanma ise taşınmaz mülkiyetinin bir kimseden bir başkasına devir yoluyla geçirilmesidir. Devir ve temlik amacı güden sözleşmeler (satım, bağış, trampa gibi) gereğince mülkiyetin devri, miras yoluyla intikaller devren kazanma halleridir.
(iib) Tescille Dayanan Kazanma – Tescilsiz Kazanma
Tapu kütüğüne yapılacak olan tescil, mülkiyetin kazanılmasında kurucu nitelik taşır (MK. md. 705/1). Bir başka ifadeyle tescil yapılmadan tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması mümküm değildir.
Tescile dayanan kazanma taraflar arasında bu kazanmaya yol açan haklı ve geçerli bir kazanma sebebinin varlığını gerektirir. Bu sebep illete (sebebe) bağlı bir hukuksal işlemdir. Kazanım sebebi geçerli değilse, tapuda yapılan tescil yolsuz bir tescildir. Bu durumda yolsuz tescille taşınmaz mülkiyeti devredilmiş olamaz. Taşınmazın maliki şeklen mevcut olan bu tescilin, yani tapudaki yolsuzluğun düzeltilmesini isteyebilir.
Taşınmazın tescile dayanan kazanılmasında iki aşama vardır. Birinci aşama taraflar arasındaki borç doğurucu işlem aşamasıdır. Bu aşama, yapılacak olan tescil işleminin sebebini (iktisap sebebi) oluşturur. İkinci aşama ise tescil işlemi aşamasıdır. Taşınmazın mülkiyeti bu ikinci aşamanın gerçekleşmesi ile el değiştirir.
Medeni Kanun tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının başkalarına devrine ilişkin sözleşmelerin resmi yazılı şekle bağlı olduğunu belirtmiş, bu kural taşınmazın satış yoluyla devriyle ilgili olarak Borçlar Kanununda da tekrar edilmiştir [MK. md. 706 (743 sayılı Kanun md. 634); BK. md. 213].
Eski kanunun 634. maddesinin “Mülkiyeti nakleden akitler” şeklindeki kenar başlığı “Hukuki işlem” olarak değiştirilmiştir çünkü, mülkiyetin hukuki işleme dayalı devri, sadece sözleşme şeklinde değil, tek taraflı bir hukuki işlem, örneğin vasiyetname şeklinde de yapılabilir.
Tescil işlemine resmiyet verecek olan makam tapu sicil memur ve muhafızlarıdır (Tapu Kanunu md. 26). Taşınmaz mülkiyetinin devrinde resmi yazılı şekil kuralının bazı istisnaları vardır. Ölüme bağlı tasarrufla bir taşınmazın mülkiyetinin başkasına devri amaçlanmışsa ölüme bağlı tasarruf için öngörülen şekle (vasiyetname ya da miras sözleşmesi) (MK. md. 531, 545) uyulmak yeterlidir (MK. md. 706). Bundan başka tereke içinde bir taşınmaz bulunsa bile mirasçılar arasında mirasın taksimi konusunda yapılan ve adi yazılı şekle bağlı olan miras sözleşmesi resmi şekil aranmaksızın yeterli görülmektedir (MK. md. 676/3; Tapu Kanunu md. 26). Bir taşınmazın bir ticaret şirketine sermaye olarak konulması halinde de şirket tüzüğünde yer alan taahhüt yeterli olup resmi şekil aranmamaktadır (TTK. md. 140/II).
Taşınmaz mülkiyetinin devriyle ilgili olarak kabul edilen resmi şekil koşuluna uymayan hukuksal işlemler (kazanma sebepleri) geçerli olmayıp taraflar için herhangi bir hak ve borç doğurmazlar.
Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanan kazanılması borç doğurucu işlemden sonra tapuda buna uygun olarak gerekli tescil işleminin yapılmasını gerektirir. Bu tescil işlemi bir tasarruf işlemidir.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında asıl olan tescile dayanan kazanmadır. Bu husus Medeni Kanunun 705. maddesinin ilk fıkrasında (743 sayılı Kanun md. 633) “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” şeklindeki hükümle ifade edilmiştir. Ancak bu kural mutlak olmayıp tescilsiz kazanma halleri de vardır.
Tescilsiz kazanma halleri Medeni Kanunun 705. maddesinin ikinci fıkrasında (743 sayılı Kanun md. 633/2) sayılmıştır. Bunlar;
– Miras,
– Mahkeme kararı,
– Cebri icra,
– İşgal,
– Kamulaştırmadır.
Bu hâllerde, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Ancak tescilsiz kazanma halleri bu maddede öngörülenlerle sınırlı değildir. Örnek; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz taşınmaz malların imar ve ihya edilerek nizasız ve fasılasız yirmi yıl zilyedlikle kazanılması (3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 14).
İşgal: Medeni Kanunun 707. maddesinde düzenlemiştir. Bu maddeye göre, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
Yeni Arazi Oluşması : Kanunun 708. maddesine (743 sayılı Kanun md. 636) göre birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.
Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Buna göre, sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli Hazineye (Devlet) ait arazinin hangi usulle devredileceğine ilişkin yeni bir düzenleme yapılması gerektiği düşünülmektedir.
Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. Bu fıkrayla, eski kanun maddesinden farklı olarak, toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden maliğe bir ve her halde on yıllık geri alma hakkı tanınmıştır.
Arazi Kayması:Kanunun 709. maddesi (743 sayılı Kanunun md. 637) genel olarak arazi kaymasını düzenlemektedir. Bu madde, “Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez.
Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.” şeklindedir.
Kanunun 710. maddesi, ülkemizde sık sık karşılaşılan heyelan olayları göz önünde tutularak ihtiyacı karşılamak üzere İsviçre Medeni Kanunundan alınmıştır. Maddeyle, arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesinin, yetkili makamlar tarafından heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmayacağı kabul edilmiştir. Böylece heyelan bölgesi olarak belirlenen yerlerde arazi kayması sonucu sınır değişikliği gerçekleşebilecektir. Maddenin ikinci fıkrasıyla bir yörenin heyelan yöresi olarak belirlenmesinde arazinin yapısının gözönünde tutulması zorunluluğu getirilmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasıyla bir yörenin heyelan yöresi olduğu hususunun, o taşınmazların bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar sütünunda gösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir ve böylece tapu siciline güven ilkesi korunmak istenmiştir.
Eski kanunda düzenlemeyen 711. maddeye göre sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.