Yayınlandı: Çar, Mar 11th, 2015

Mortgage (Tutsat) Sistemi Nedir? Mortgage (Tutsat) Sistemi Nasıl Uygulanır?

inşaat-5

Mortgage (Tutsat) Sistemi Nedir? Mortgage (Tutsat) Sistemi Nasıl Uygulanır?

I. GİRİŞ
Ülkemizde ilk olarak “Mortgage” olarak adını duyduğumuz bu kavram İngilizce ipotek anlamına gelmektedir. Basında ve halk arasında “Kira öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi” olarak bilinen ipotekli konut finansmanı sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmektedir. Türk Dil Kurumu tarafından da “Tutsat” olarak ifade edilmektedir.
Kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak tutsat sistemini düzenleyen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 06/02/2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Çalışmamızda sistemden kimlerin yararlanabileceği, Kanundan önce alınan kredilerin durumu, faiz esası, erken ödeme, vergi istisnası, sistem kapsamındaki konutlardaki imar şartı, konut finansmanı sözleşmelerinin nasıl olması gerektiği, borçlunun temerrüdü hali açıklanmaya çalışılacaktır.
II. TUTSATIN MEVZUATIMIZDAKİ YERİ VE SİSTEMİ
A) Kanuni Dayanağı
5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (Tutsat Kanunu), 06/02/2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 3 üncü maddesine (k) bent eklenmek suretiyle hukuk sistemimize “İpotekli Sermaye Piyasası Aracı” kavramı olarak dahil olmuştur. “İpotekli Sermaye Piyasası Aracı: İpotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır.” şeklinde tanımlanmıştır.
B. Tutsat Sistemi
a) Tutsat Kanunundan Önce Alınan Kredilerin Durumu
5582 sayılı Tutsat Kanununun yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa 38/A maddesi olarak eklenen “konut finansmanı” tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu bankaya (konut finansmanı kuruluşu) başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, Tutsat Kanunu kapsamında kabul edilecektir.
Tutsat sisteminden yararlanmak isteyen tüketiciler için başvuru örneği;
KONUT FİNANSMANI DÖNÜŞÜM TALİMATI
………….BANKASI A.Ş.
………. ŞUBESİ MÜDÜRLÜĞÜNE
Şubeniz nezdinde ………….numaralı hesaptan kullandığım konut kredisinin, 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 12 nci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa eklenen 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamına alınmasını ve kredimin bu tarihten itibaren Sabit Faizli Konut/Değişken Faizli Konut Kredisi olarak değerlendirilmesini talep ederim. ../../2007
Müşteri Bilgileri
İMZA
Tutsat sisteminden yararlanmak istemeyen tüketiciler için başvuru örneği;
……………..BANKASI A.Ş.
………….ŞUBESİ MÜDÜRLÜĞÜNE
06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 20 nci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa eklenen Geçici 11 inci maddesinde;
“Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler; bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak sözleşme konusu işlemin bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler.
Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabul edilir.
Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halükarda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır ” hükmü yer almaktadır.
Şubenizden kullanmış olduğum Tüketici Kredisinin (Konut) 5582 sayılı Kanunun 12 nci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamında değerlendirilmemesini,
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi uyarınca düzenlenen Tüketici Kredisi olarak devam ettirilmesini talep ederim. ../../ 2007
Müşteri Bilgileri
İMZA
b) Faiz Esası
Sistemden yararlanacaklar sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilecektir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usûl ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenecektir.
Yazımız tarihi itibariyle konut kredileri faiz oranı %1,39 civarına gelmiştir. Sistemin oturması ile birlikte faizlerin daha da düşmesi beklenecektir.
c) Erken Ödeme
Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında Bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.
Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Tutsat Kanununun yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde erken ödeme ücreti geçerli olmayacaktır. Tutsat Kanunu yürürlüğe girmeden akdedilen sözleşmelerde her halükarda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun “Tüketici Kredisi” başlığı altında düzenlenen 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanacaktır. Bu maddeye göre: Tüketici, kredi verene borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksit ödemesinde de bulunabilir. Her iki durumda da kredi veren, ödenen miktara göre gerekli faiz ve komisyon indirimini yapmakla yükümlüdür.
Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecektir.
d) Vergi İstisnası
5582 sayılı Tutsat Kanununun mevcut krediler ve sisteme dahil olacak krediler için getirdiği şimdilik en önemli kazanç vergi istisnasıdır. 6802 sayılı Gider Kanununun “İstisnalar” başlıklı 29 uncu maddesine eklenen (y) bendi ile konut finansmanı kapsamında yapılacak tüm işlemler istisna kapsamına alınmıştır. Bundan sonra yapılacak faiz ödemeleri Banka ve Sigorta Muameleleri vergisine tabi olmayacaktır. Böylece kredilerin faiz yükü %5 oranında azalacaktır. İstisna hükmünden hemen faydalanabilmek için 06/05/2007 tarihine kadar, kredi alınan bankaya, incelememizin (II/B-a) bendinde örnek olarak belirtilen konut finansmanı dönüşüm talimatının verilmesi gerekmektedir. Bu durumunda tahakkuk edecek Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisinden istisna olunacaktır. 5582 sayılı Tutsat Kanununun yürürlüğe girmesinden önce düzenlenen kredi sözleşmeleri, 6 Mayıs 2007 tarihinden itibaren bu Kanun kapsamında değerlendirileceğinden bu tarihten sonra talimat verilmesine gerek kalmayacaktır.
Ticari veya mesleki amaçlarla edinilen bir konuta ilişkin olarak kullandırılan krediler dolayısıyla lehe kalan paralara, konut teminatlı olarak verilen bir kredinin kısmen veya tamamen mesleki ya da ticari amaçla kullanılması halinde bu kredi dolayısıyla lehe kalan paralara, B.S.M.V istisnası uygulanması mümkün değildir. Bu sebeple;
1) Kurumlar vergisinden muaf olsun olmasın kazançları kurumlar vergisinin konusuna giren mükelleflerin, ticaret şirketlerinin veya ticari amaçla kurulmuş ortaklık ya da işletmelerin; gerek konut edinme amacıyla kullandığı krediler gerekse sahip olduğu konutu teminat göstermek suretiyle kullandığı krediler dolayısıyla lehe kalan paralara,
2) Gerçek kişilerin; mesleki veya ticari amaçla kullanacağı konutları edinmek için aldığı krediler, sahip olduğu konutu teminat göstererek aldığı ve kısmen veya tamamen mesleki ya da ticari amaçla kullandığı krediler dolayısıyla lehe kalan paralara,
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29/y maddesindeki istisna hükmünün uygulanması mümkün değildir.
e) Tutsat Kapsamında Alınacak Konutlarda İmar Zorunluluğu
Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve yapı kullanma izni (iskan) alınmış konutlar tutsat sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda takip yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecektir.
f) Konut Finansmanı Sözleşmeleri
Bankalar (Konut finansmanı kuruluşları) tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersizdir.
Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
g) Borçlunun Temerrüde Düşmesi
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Banka, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
III. SONUÇ
Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kılması, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olması ndenleriyle orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkânı verecektir. Tutsat, ekonomide olağanüstü bir kriz olmadığı durumlarda işleyecek bir sistemdir. Sabit faiz şartlarında kalmak kaydıyla, tutsat sistemi mantıklı bir karar olarak değerlendirilebilir.

Yorum Yazın

XHTML: HTML Etiketi Kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>