Yayınlandı: Pts, Mar 27th, 2017

İNŞAAT VE TAAHHÜT İŞLERİNDE FİYAT SAPTAMA YÖNTEMLERİ ve YAKLAŞIK MALİYETİN TESPİTİ




insaat-6




İNŞAAT İŞLERİNDE FİYAT SAPTAMA YÖNTEMLERİ ve
YAKLAŞIK MALİYETİN TESPİTİ

I-GİRİŞ

İnşaat projelerinin fiyatlandırılması hususu önemli bir karardır.
Fiyatlandırma konusu kamu ve özel sektör uygulamaları açısından farklılık arz etmektedir.
Maliyet kavramı özel sektörde inşaat işiyle uğraşan firmalar için kullanılan bir kavram olup, yaklaşık maliyet kavramı ise, kamu kurumlarınca yapılan ihalelerde kullanılan bir kavramdır.
Bu çalışmada maliyet ve yaklaşık maliyet kavramlarını ortak bir şekilde ihtiva eden fiyatlandırma kavramı üzerinde durulacaktır.
Fiyatlandırmanın, inşaat işinin uygulanması, sonuçlanması ve biten inşaat işinin sonuçlarının taraflara yansıması açısından son derece önemli olduğunu yukarıda belirmiştik.
Şöyle ki; doğru seçilmiş bir fiyatlandırma biçimi projenin başarısını artırırken aksi durumlarda; proje değişikliği, iş artışı veya eksilişi gibi durumlar ortaya çıkabileceklerdir.
Projeye en uygun yöntemi seçebilmek için, maliyet seçeneklerinin avantajlı ve dezavantajlı yanlarının bilinmesi gerekir.
Öte yandan yapılacak her inşaat için tek başına bir yöntemin seçilmesi de, yapılacak inşaata taraf olan kişiler açısından olumsuz sonuçlara yol açabilir.

II-TEORİK AÇIDAN FİYAT BELİRLEME YÖNTEMLERİ

Proje maliyetinin sapma riskini yüklenici tarafına bırakan “götürü bedelli” sözleşmeden, mal sahibi üstünde bırakan “maliyet + maliyetin belli bir oranı ücret” yöntemine kadar inşaat işleri pek çok şekilde fiyatlandırılabilmektedir.
Uygulamada en sık karşılaşılan fiyatlandırma biçimleri, götürü (sabit) fiyatlı ve maliyet esaslı yöntemlerdir.
Sabit fiyat uygulaması; götürü bedel ve birim fiyat olarak ikiye ayrılırken, maliyet esaslı yöntemlerin uygulamada en yaygın olanları; garantili maksimum fiyat, maliyet + ödüllü ücret, maliyet + sabit ücret, zaman ve malzeme ile maliyet + maliyetin belli bir oranı ücrettir.
Sözleşmeler ise uygulamada fiyatlandırma biçimlerine göre isimlendirilirler. Örneğin, birim fiyat esasına göre fiyatlandırılan bir projenin sözleşmesi “birim fiyatlı sözleşme” adını alır.
Öte yandan, fiyatlandırma biçimleri uygulamada çoğu kez karma şekilde karşımıza çıkabilir. Bu durumda, sözleşme daha fazla oranda kullanılan fiyatlandırma yöntemi ile isimlendirilmektedir.

Müteahhitlerce yapılmış olan işlerin değerlendirilmesinde, sözleşme ve şartnamelerde gösterilen ve her iki tarafça kabul edilen fiyatlar esas alınır. Uygulamada rastlanılan fiyat saptama şekilleri şunlardır ;
-Götürü Fiyat Yöntemi
– Birim Fiyat Yöntemi
– Maliyet + Kar Yöntemi

A-GÖTÜRÜ FİYAT YÖNTEMİ

Bu usulde inşaat bedeli götürü olarak saptanır. Götürü fiyat yapılacak işin tümünü içerecek şekilde saptanabileceği gibi belirli iş üniteleri ve pozisyonları için ayrı ayrı veya birkaç grupta saptanabilir.
Götürü ücret, tarafların inşaatın tamamının bitirilip teslim edilmesi karşılığında yükleniciye ödenecek miktarı baştan belirlemiş olmalarıdır.
Başka bir ifadeyle götürü ücret, tasarlanmış inşaatın belirlenmiş sabit bir fiyata yapılması demektir. Götürü ücret de malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici karını kapsar. Bu fiyatlandırma yöntemi, en basit olan ve en çok uygulama alanı bulandır.
Götürü ücret, kısa süreli, kapsamı iyi belirlenmiş ve küçük yapım işlerinde uygulanmalıdır. Yüklenicinin proje bedelini doğru belirleyebilmesi için yapım ihalesinden önce tasarıma dair tüm plan ve şartnamelerin eksiksiz tamamlanmış olması ve kapsamın belirlenmiş olması gerekir. İlerleyen aşamalarda değişiklik az olacağı için bina inşaatında götürü usulü uygun olacaktır.
Götürü fiyat yöntemi özellikle küçük ölçekli inşaat işlerinde (riski azaltmak noktasında) tercih edilmelidir.

B-BİRİM FİYAT YÖNTEMİ

Bu usulde, Bayındırlık Bakanlığı’nca veya sair kurumlarca belirlenen birim fiyatlar dikkate alınarak fiyat saptanmaktadır. Söz konusu fiyatlar ekonomik durumlar göz önünde bulundurularak tespit edilmektedir.
Birim fiyatlar yıllık belirlenebileceği gibi, fiyatlarda meydana gelecek önemli artış veya eksilişlerde de yani fiyatlar belirlenebilecektir.
İşi almak isteyen müteahhitler, tüm fiyatları içermek üzere keşif bedeli üzerinden yüzde hesabı ile belirlenen bir oranda indirim yapmak suretiyle veya hiç indirim yapmaksızın keşif bedeli ile işi alırlar.
Birim fiyatlı sözleşmede, her bir iş kalemi için sabit bir fiyat belirlenir.
Birim fiyatta yükleniciye ödenecek toplam ücret (sözleşme tutarı), her bir iş kaleminin birim fiyatları ile öngörülen miktarlarının çarpımının toplamlarına eşittir. Her bir birim fiyat malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici karını da içerecek şekilde belirlenmiştir.
İyi tanımlanmış (kapsamı ve iş kalemleri doğru belirlenmiş) fakat miktarların doğru tahmini zor olduğu projelerde ise birim fiyat usulü uygundur. Toprak, kazı, derin temel işleri bu tip projelere örnek gösterilebilir.

C- MALİYET + KAR YÖNTEMİ

Maliyet + Kar usulüne göre yapılan sözleşmelerde, inşaat ile ilgili giderler ve maliyet unsurları ayrıntılı bir şekilde tespit edilmekte ve belirli sürelerde yapılan giderler iareye fatura edilmektedir.
Maliyet esaslı fiyatlandırma yöntemleri sabit fiyatlı yöntemlerin (götürü bedel ve birim fiyat ) katılığını azaltmak amacıyla uygulanırlar. Maliyet esaslı fiyatlandırmada mal sahibi, proje
masraflarını karşılar ve ek olarak yükleniciye bir ücret öder. Bu ücret, sabit, ödüllü veya maliyetin belirli bir oranı olarak kararlaştırılabilir.
Teknolojisi yüksek veya belirsizliğin çok olduğu uygulamalarda sabit fiyatlı yöntemler terk edilip maliyet esaslı yöntemler tercih edilmelidir.
Bu yöntem, proje kapsamının ve gerçek bedelinin doğru şekilde belirlenmesinin zor olduğu durumlarda tercih edilir. Plan ve şartnamelerin hazır olmadığı ve hazırlık için zaman kaybedilmek istenmediği durumlar buna örnektir. Diğer bir ifade ile bu yöntemde tasarım bitmeden yapıma başlayabilme imkanı vardır .
Restorasyon projeleri gibi projeye dair kesin bilgilerin ancak yapım başladıktan sonra elde edilebildiği projelerde de maliyet esaslı yöntemler tercih edilebilir

III-KAMU KURUMLARI TARAFINDAN YAPTIRILACAK İNŞAATLARDA YAKLAŞIK MALİYET

A-YAKLAŞIK MALİYET

İhale yapılmadan önce idare tarafından, yapım işinin yaklaşık maliyeti tespit edilir.
İdareler, ihale konusu yapım işinin yaklaşık maliyetini dikkate alarak ihalenin eşik değerin altında kalıp kalmadığını belirler.
Yaklaşık maliyet, ayrıntılı miktar ve fiyat araştırması yapılmak suretiyle gerçekçi biçimde tespit edilir ve dayanakları ile birlikte bir hesap cetvelinde gösterilir.
İdarelerce, ihale öncesi tespit edilen yaklaşık maliyet ilan edilmez ve isteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi olmayan diğer kişilere açıklanmaz.
Kamu inşaatlarında yaklaşık maliyet veya yapılacak sözleşmeye esas maliyet iki yöntemle belirlenir.
Bunlar;
Anahtar teslimi götürü bedel: Anahtar teslimi götürü bedel üzerinden sözleşmeye bağlanacak yapım işlerinde, uygulama projeleri ve bunlara ilişkin mahal listelerine dayalı olarak, işin tamamı için istekli tarafından teklif edilerek idarece uygun görülen ve sözleşmede gösterilen ödemeye esas toplam bedeli,
Birim fiyat: Birim fiyat üzerinden sözleşmeye bağlanacak yapım işlerinde, ön ve/veya kesin projelere ve bunlara ilişkin mahal listeleri ile birim fiyat tariflerine dayalı olarak, idarece hazırlanmış cetvelde yer alan her bir iş kalemi için istekli tarafından teklif edilerek idarece uygun görülen ve sözleşmede gösterilen ödemeye esas fiyatı,

B-YAKLAŞIK MALİYET HESABINA ESAS MİKTARLARIN TESPİTİ

Yaklaşık maliyetin doğru olarak tespit edilebilmesinin en önemli şartı, yapılacak inşaat kalemlerinin doğru olarak tespit edilmesidir.
Yaklaşık maliyet hesabına esas miktarların tespiti için öncelikle aşağıda yer alan çalışmaların yapılması gereklidir.

1-Arazi ve zemin etüdünün yapılması; uygulama projesi üzerinden anahtar teslimi götürü bedel teklif almak suretiyle ihale edilecek yapım işlerinde arazi ve zemin etüt çalışmalarının; ön ve/veya kesin proje üzerinden birim fiyat teklif almak suretiyle ihale edilecek yapım işlerinde ise, mümkün olan arazi ve zemin etüt çalışmalarının yapılmış olması zorunludur.

2-Proje zorunluluğu; bina işlerinde uygulama projesi, diğer yapım işlerinin uygulama projesi yapılabilen kısımları için uygulama projesi, yapılamayan kısımları için kesin proje; doğal afetler nedeniyle uygulama projesi yapılması için yeterli süre bulunmayan yapım işlerinde ise, ön ve/veya kesin projenin hazırlanması ve yaklaşık maliyetin söz konusu projelere dayanılarak hesaplanması gerekir.

3-Mahal listesi hazırlanması; ön, kesin veya uygulama projelerine dayalı olarak, yapım işinin bünyesindeki imalat kalemlerinin adını ve yapılacağı yerleri gösteren ve yaklaşık maliyetin hazırlanmasına esas teşkil eden mahal listeleri hazırlanır.

4-Metraj listelerinin hazırlanması; ihale konusu yapım işine ait proje ve mahal listelerindeki ölçü ve tariflere göre işin bünyesine giren imalatların hangi kısımda ve ne miktarda yapılacağının belirlenmesi amacıyla; anahtar teslimi götürü bedel teklif almak suretiyle ihale edilecek yapım işlerinde iş kalemi ve/veya iş grubu, birim fiyat teklif almak suretiyle ihale edilecek yapım işlerinde ise iş kalemi şeklinde metraj listeleri düzenlenir.

5-Uygulama projesi yapılamayan onarım işleri; uygulama projesi yapılması mümkün olmayan onarım işlerinde, hazırlanan rölevelere dayalı olarak düzenlenen mahal listeleri ve metrajlara göre yaklaşık maliyet hesaplanır.

6-Birim fiyat ve imalat tariflerinin hazırlanması; ön ve/veya kesin projeye dayalı olarak birim fiyat teklif almak suretiyle ihale edilecek yapım işlerinde, idareler, iş kaleminin adını, yapım şartlarını, ölçü şeklini, birimini, birim fiyata dahil ve hariç unsurları ihtilafa meydan vermeyecek biçimde teknik olarak açıklayan birim fiyat tarifleri hazırlar.
Anahtar teslimi götürü bedel işlerde ise, uygulama projeleri ve mahal listelerine dayalı olarak imalat iş kalemleri veya iş gruplarının teknik tarif ve özellikleri belirlenir.

C-YAKLAŞIK MALİYET HESABINA ESAS FİYAT VE RAYİÇLERİN TESPİTİ

İdarelerce, ihale konusu yapım işine ait yaklaşık maliyet;
1) Kamu idarelerince belirlenmiş, işin niteliğine uygun yapı yaklaşık maliyetlerinden, rayiçlerinden ve birim fiyatlarından,
2) İlgili meslek odaları, üniversiteler veya benzeri kuruluşlarca belirlenen fiyatlardan,
3) Yüklenici veya alt yüklenici olarak faaliyet gösteren konusunda deneyimli kişi ve kuruluşlardan alınacak yapı maliyet fiyat ve değerlerinden,
4) İdarenin piyasa araştırmasına dayalı fiyat tespitlerinden,
5) İhaleyi yapan idare veya diğer idarelerin daha önce gerçekleştirdiği benzer yapım işlerinin sözleşmelerinde ortaya çıkan fiyatlardan,
Biri veya birkaçı birlikte kullanılmak ve gerekli diğer fiyat araştırmaları yapılmak suretiyle belirlenir.
Kamu idarelerine ait yapı yaklaşık maliyetlerinin, birim fiyatların, rayiçlerin ve fiyat analizlerinin yapılacak iş veya iş kaleminin niteliğine uymadığı, işin yapım tekniği ile ilgili teknolojik aşamayı ve/veya gerçek piyasa rayiçlerini yansıtmadığı durumlarda, söz konusu fiyat ve analizler esas alınmaz, idarece yapılacak gerçekçi maliyet analiz ve tespitleri kullanılır.
İşin bütünü, iş grubu, iş kalemi ve malzeme rayici bazında yapılacak piyasa araştırmasına dayalı fiyat tespitlerinde; iş, imalat ve/veya malzemenin yapımcılarından, üreticilerinden, ana bayilerinden, toptancılarından, yetkili satıcılarından ve satıcılarından fiyatlar veya proforma faturalar alınmak ve gerekli karşılaştırmalar yapılmak suretiyle uygun fiyatlar belirlenir. Tereddüt edilen fiyatların gerçek piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı hususu Ticaret ve/veya Sanayi Odalarından alınacak yazılı rayiçlerle netleştirilir.

Fiyat araştırması için yapılan çalışmalarda fiyat sorulacak kişi ve kuruluşlara yazılan yazıda fiyatı tespit edilecek iş grubu, iş kalemi veya malzemenin ayrıntılı özellikleri ve standardına yer verilir, fiyat istenecek kişi ve kuruluşlara aynı koşulları taşıyan yazılarla başvurulur ve fiyatlar Katma Değer Vergisi hariç istenir. İstenen özellikleri taşımayan fiyat bildirim ve proforma faturaları dikkate alınmaz.

D-YAKLAŞIK MALİYETİN HESAPLANMASI

İş kalemi ve/veya iş grubu şeklinde tespit edilen imalat miktarlarının, yüklenici karı ve genel gider ihtiva etmeyen fiyatlarla çarpımı sonucu bulunan tutar KDV hariç olarak hesaplanır ve bulunan bu tutara %25 oranında yüklenici kar ve genel gider karşılığı eklenmek suretiyle yaklaşık maliyet tespit edilir. Buna ilişkin hesap cetveli hazırlayanlarca imzalanmak suretiyle onay belgesi ekine konulmak üzere ihale yetkilisine sunulur. Yaklaşık maliyet hesap cetveli ve onay belgesi ihale işlem dosyasının içinde muhafaza edilir.

IV-DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

İnşaat işlerinde, kamu sektöründe ifade edilen tabirle yaklaşık maliyet yada özel sektörde kullanılan inşaat maliyeti çeşitli şekillerde tespit edilmektedir.
Literatürde inşaat işlerinin maliyetinin tespiti konusunda netleşmiş yöntemler mevcuttur.
Bu yöntemler; götürü fiyat, birim fiyat ve maliyet + kar usulleridir.
Yöntemler dikkatle incelendiğinde ve kamu sektörü baz alındığında aslında uygulamada yöntemlerin uygulaması bakımından fazla bir fark olmadığı gözlenecektir.
İdarelerce, ihale konusu yapım işine ait yaklaşık maliyet; Kamu idarelerince belirlenmiş, işin niteliğine uygun yapı yaklaşık maliyetlerinden, rayiçlerinden ve birim fiyatlarından, ilgili meslek odaları, üniversiteler veya benzeri kuruluşlarca belirlenen fiyatlardan, yüklenici veya alt yüklenici olarak faaliyet gösteren konusunda deneyimli kişi ve kuruluşlardan alınacak yapı maliyet fiyat ve değerlerinden, idarenin piyasa araştırmasına dayalı fiyat tespitlerinden, ihaleyi yapan idare veya diğer idarelerin daha önce gerçekleştirdiği benzer yapım işlerinin sözleşmelerinde ortaya çıkan fiyatlardan biri veya birkaçı birlikte kullanılmak ve gerekli diğer fiyat araştırmaları yapılmak suretiyle belirlenir.
Bu şekilde belirlenen inşaat maliyetinde ortaya çıkan artışlarda belirli mevzuat çerçevesinde ilave olarak yükleniciye fiyat farkı olarak ödenmektedir.
Aslında vurgulanması gereken nokta, seçilen maliyet yönteminin önemli olduğu gerçeğinin yanı sıra, ekonomik konjonktüre göre önemli yükseliş ve düşüş gösteren hammadde fiyatları maliyetlerin doğru olarak öngörebilmesi ve yöntemin buna göre seçilmesidir.
Kamu sektörünün genel yaklaşımı işi tahmin edilen bedele yakın bir bedelle işin bitirilebilmesi olmasında rağmen fiyat farkı ödemelerinden kaçınılamamaktadır.

YARARLANILAN KAYNAKLAR:

-Prof.Şükrü KIZILOT İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi Yaklaşım Yayınları 2008
-İnşaat Muhasebesi Mehmet ŞENLİK Maliye Hukuk Yayınları 2007
-İnşaat Muhasebesi Kazım YILMAZ Ceka Yayınları 2006
-Şenol Babuşçu, Adalet Hazar, Av.İlhan BİÇER, Ayhan ERKARA Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Akademi Yayınları 2007




Yorum Yazın

XHTML: HTML Etiketi Kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Son Haberler