Yayınlandı: Sal, Ağu 14th, 2018

İmar Planları uygulama usulleri nedir? İfraz, Tevhit Terk Nedir?

imar-6

İmar Planları uygulama usulleri nelerdir?

İmar planı uygulama usulleri isteğe bağlı ve zorunlu uygulamalar olmak üzere iki çeşittir.

l- İsteğe bağlı imar uygulamalar:

A-İfraz-tevhit

B-Terk

C-Sınır düzeltmesi

ll-Zorunlu imar uygulamaları:

A-Arsa ve arazi düzenlemeleri,

B-Kamulaştırma

l-İsteğe bağlı imar uygulamaları;

 

A-İfraz-tevhit

İfraz; tapu kütüğünde tek parsel halinde kayıtlı bulunan taşınmazın teknik metotlara göre parsellere bölünmesidir. İmar mevzuatı açısından ise taşınmazın inşaata elverişli parsellere bölünmesine ifraz (ayırma) denir.

Tevhit ise; ifrazın tersine olarak, birden fazla taşınmazın bir araya getirilmesini, tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı taşınmazların tek parsel haline getirilmesi diğer bir deyişle parsellerin inşaata yapmaya imkan verecek şekilde birleştirilmesidir.

İfraz ve tevhit işlemlerinin nasıl yapılacağını belirleyen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 inci maddesine göre;

1-İmar planlarına göre yol meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkulların bu kısımlarının ifraz ve tevhidine izin verilmez.

2-İmar parselasyon planı yapılmış yerlerde yapılacak ifraz ve tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. Her türlü imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adada ifraz ve tevhit yapılamaz.

3-İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca çıkarılmış olan yönetmeliklerde belirtilen miktarlardan küçük olamaz.

4-İmar planı dışında kalan alanlarda ve plansız alanlarda yönetmelikte belirtilen miktardan küçük ifrazlara izin verilmez.

5-Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parsellerin temini amacıyla yapılacak ifrazlar bu şartlara tabi değildir.

6-İfraz suretiyle yeniden oluşturulacak parsellerin kamuya ait bir yola cephesi bulunması şarttır. Yalnız çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak ihdas edilemez.

3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesinde; Belediye mücavir alan sınırları içindeki gayrimenkulların resen veya müracaat üzerine tevhit ve ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkininin, kanun ve yönetmelik hükümlerine uygun olup olmadığının belediye encümenlerince, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il idare kurullarınca onaylanacağı hükme bağlanmıştır.

Belediye encümenleri ve il idare kurulları ifraz ve tevhit taleplerini müracaat gününden itibaren 30 gün içinde sonuçlandırarak onaylama işlemini takip eden 15 gün içinde ilgili tapu dairesine bildirmek zorundadır.

Tapu sicil müdürlükleri tevhit, ifraz ve bunlar üzerinde imar planları ile ilgili irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini ile ilgili olarak belediye encümenleri veya il idare kurullarınca verilen kararları bir ay içerisinde tescil veya terkin etmek zorundadırlar.

Ayrıca rıza-i veya mahkeme kararı ile şüyuun giderilmesi ve ifrazen taksimlerde yukarıdaki hükümlere uyulacaktır.

Plânsız alanlarda yapılacak ifraz koşulları, oluşacak parsellerin, mevcut yola cephesi ve yüzölçümüyle ilgili esaslar “Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği” ile düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin; 13 ve 15 inci maddeleriyle, bina yapımına konu olacak parsel büyüklüğü ve ifrazla ilgili koşullar düzenlenmiştir. Buna göre;

İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişlikleri 20 metreden, parsel derinlikleri 30 metreden az olamaz.

Ayrıca anılan yönetmeliğin 62 inci maddesiyle, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yerleşme alanı dışında kalan (iskân dışı) alanlarda uygulanacak esaslar düzenlenmiştir.

Buna göre; üst ölçek plânı bulunmayan iskân dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5.000 m².den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 m. cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.

2510 sayılı İskân Yasası uyarınca hazırlanan Tarımsal İskân Projeleri kapsamında yapılaşma amacı taşımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koşulu aranmaz.

Tevhit işlemlerinde 5 000 m² Asgari büyüklük şartı aranmaz.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8 inci maddesine göre;

Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliğini kazanmış olur. Tarımsal arazinin bu niteliği tapu kütüğüne şerh edilir.

Belirlenen parsel büyüklüğü;

  1. a) mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar,
  1. b) dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar,
  1. c) örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve

ç) marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz.

Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehin edilemez.

Tevhit ve ifrazın, 3194 sayılı yasanın 18. Maddesinin uygulandığından bahisle resen yapılamayacağı, (Danıştay 1.D, 05.07.2007T. 2006/765E, 2007/29 K)

 

B-Terk

İmar planı uygulama işlemlerinden birisi olan terk işlemi, genellikle yapı ruhsatı alabilmek için ilgili idareye başvurulması esnasında karşımıza çıkmaktadır. İnşaat yapılmak istenen taşınmazın bir kısmı imar planında yol-yeşil alan-park gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlara rastlayabilmektedir. Gerekli inşaat-yapı ruhsatının alınabilmesi için taşınmazın imar planında umumi hizmetlere ayrılan alanlara rastlayan kısımlarının tapudan terkinin yapılması daha doğru bir anlatımla kamuya yararına terk edilmesi gerekmektedir.

Bu sayede taşınmaz da sadece yapı yapılması mümkün konuma getirilebilecek ve böylece de ruhsat alınması mümkün olacaktır.

 

C- Sınır Düzeltmesi

Birbirlerine komşu taşınmazların sınır şeklinden kaynaklanan ve kullanımlarında meydana gelen zorlukların giderilmesi için parsel sahiplerinin anlaşmak suretiyle sınırlarının düzgün bir hat oluşturacak ve kullanım zorluğunun giderilmesine yönelik yapılan düzeltme işlemine sınır düzeltilmesi denir.

Çok sık bir şekilde karşılaşılmayan bu uygulamada amaç birbirine bitişik konumda bulunan  parsellerin ikisinin de kullanılabilir hale getirilebilmesi için parsel şekillerinin mal sahiplerinin  muvafakatiyle düzeltilmesinin saplanmasıdır. Bu işlemde taşınmaz mal miktarında herhangi bir değişiklik de zorunlu tutulmamaktadır. Ancak bazı düzeltmelerin miktar değişikliği olmaksızın yapılamayacağı da göz önünde bulundurulmalıdır.

ll- Zorunlu imar uygulamaları

Zorunlu imar uygulamalarından olan; Arsa ve arazi düzenlemelerine ileride ayrı bir bölüm ayrılmış olması, Kamulaştırma konusuna ise önceki bölümlerde anlatılması nedeniyle ayrıca değinilmemiştir.

Yorum Yazın

XHTML: HTML Etiketi Kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>